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atp-土地市场由热转冷 多重压力下房企怎么稳住“粮仓”

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  从本年3月到二季度,各地土地商场曾一度火爆,“地王”频出。但进入三季度以来,各地土地商场显着降温,土地流拍地块数量显着上升,土地成交溢价率也一再走低。

  中指研讨院陈述闪现,2019年1~9月,全国300城市土地供需总量较上一年同期微降,楼面均价及出让金总额同比添加近两成。前三季度出让金总额逾3.55万亿元,同比上涨17%。

  分季度走势来看,一季度全体供求各目标同比均降,仅一线城市供求量同比走高;二季度开端稍显回暖,全体供求各目标同比均增,二线域市供地节奏加快,三四线城市出让金及楼面均价走高;三季度全国土地商场全体供求量微降,一线城市楼面价回落,土地溢价率同环比呈现下降。

  商场下行周期之下,哪些区域土地商场能够继续热度?哪些房企会逆势而上?消沉拿地的房企是否会调整战略?

  全国土地商场降温显着

  国家统计局数据闪现,本年1~8月,全国房地产开发企业土地置办面积12236万平方米,同比下降25.6%;土地成交价款6374亿元,下降22.0%。

  中指研讨院《我国300城土地商场情报》闪现,本年1~9月,全国300个城市土地均匀溢价率为15%,较上一年同期下降1%;其间住所类用地均匀溢价率17%,相同较上一年同期下降1个百分点。

  分城市看,前9个月,一线城市供地节奏加快,出让金总额较上一年同期添加近三成,楼面均价在调控之下得到有用操控,同比上一年均有所下滑;二线城市供求量同比小幅添加,楼面均价同比上涨16%,在各线城市中涨幅居前;三四线城市全体供给同比小幅走低,成交量贬价涨,溢价率同比下降3个百分点。

  我国指数研讨院研制中心研讨副总监曹晶晶向《每日经济新闻》记者指出,“最近土地流拍率又有了进步,虽然没到达上一年四季度时分的高点,但从监测数据来看,9月份300个城市流拍宗数占成交宗数的7.4%,这一份额也是从本年5月以来逐月进步的,整个土地商场降温比较显着。”

  数据闪现,土地商场自本年3月份以来开端逐渐回暖。从各线城市土地成交状况来看,1~9月一线城市共推出土地460宗、成交431宗,成交面积2241万平方米,同比添加32%。二线城市共推出土地7426宗、成交6462宗,成交面积28804万平方米,同比添加7%。三四线城市共推出土地13050宗、成交10956宗,成交面积42980万平方米,同比削减8%。

  曹晶晶剖析称,土地商场降温首要与大环境密切相关。方针布景下,从需求端来说各方的商场心情、张望节奏都呈现了显着的调整。尤其是在第三季度商场调整预期强化之后,未来仍是比较严重的状况。

  其次房企融资端全体压力较大。在钱银方针环境偏松的时分,对房地产职业资金监管在不断强化,而且有全体趋紧的atp-土地市场由热转冷 多重压力下房企怎么稳住“粮仓”状况,而且短期不会有太大的改变。本年以来的几回降准,对房地产金融包含整个房地产职业利好比较有限。

  从个人端来看,曹晶晶以为,虽然本年房贷利率现已接连6个月呈现下调,但全体仍坚持较高的水平。而且对整个房地产职业而言,短期内都难以下降,利率对需求、购买力、商场预期都产生了一些影响。

  一二线城市领衔出让金额

  2019年1~9月,全国300个城市土地出让金总额为35511亿元,同比添加17%。其间,住所用地(含住所用地及包含住所用地的综合性用地)出让金总额30392亿元,同比添加21%。杭州前三季度出让金总额逾2239亿元,接连两年居40城收金总额首位。

  全国40个首要城市中,三亚、兰州、大连涨幅名列前三,仅有9个城市土地出让金同比缩水。

  据《2019年1~9月全国土地成交城市排行榜TOP10》,一线与二线中心城市为房企出资拿地的重心,中西部城市土地商场炽热。

  我国指数研讨院研制中心研讨主管古超向《每日经济新闻》记者剖析以为,“atp-土地市场由热转冷 多重压力下房企怎么稳住“粮仓”从企业拿地城市群来看,长三角和中西部仍然是房企布局的重要区域。如1~9月份长三角区域土地城市热度不减,TOP10拿地企业到达了3千亿元,位列区域第一位。中西部城市经济开展加快,也成为企业出资热土,TOP企业拿地金额到达了2千多亿元。从城市视点来看,一线城市和二线中心城市也是房企出资要点,其间中西部一些部分城市土地成交商场炽热。”

  《2019年1~9月全国住所用地成交总价TOP10》榜单则闪现,土地成交价水平同比走高,杭州上城区一宅地由新世界开展以总价97.92亿元摘得,居榜单首位。该榜单总额与上一年同期比较上涨了8%,上榜门槛上升至66.6亿元,过半数入榜地块收金逾70亿元,而榜单前三甲地块总价均破90亿元。

  中指研讨院陈述指出,入榜地块悉数坐落一二线要点城市,且多宗地块被品牌房企斩获。近年来一二线城市的拿地门槛不断增高,品牌房企资本运作才能和开发才能较强,在要点城市拿地更具优势。

  头部房企与中斗室企拿地分解

  土地作为“粮仓”,其规划与结构对房企成绩的影响继续加大。头部房企凭土地资源获取上的优势继续开疆拓土。

  前9个月,龙头房企继续发挥获取土地资源的优势。万科、碧桂园、保利占有1~9月拿地金额榜前三位。中指研讨院数据闪现,前9月万科累计拿地1381亿元居第一,碧桂园和保利别离以1166亿元和865亿元排列第二、三位。

  一起,职业会集度进一步闪现。前9月TOP10企业拿地总额达7789亿元,占TOP100企业的35.7%;TOP30企业拿地总额13907亿元,占TOP100企业的63.8%。TOP10企业拿地门槛升至463亿元。

  进入9月之后,保利拿地继续发力,拿地金额超180亿元;万科单月拿地金额约50.3亿元;华夏美好以总价116亿元获取武汉两宗地块。

  诸葛找房数据研讨中心剖析师岳毛毛向记者表明:“职业会集度上升是现在房地产职业的一个开展趋势,大型房企有更优势的融资途径和途径,尤其是在融资途径收紧的状况下,中斗室企资金链软弱,抗御危险atp-土地市场由热转冷 多重压力下房企怎么稳住“粮仓”才能较低,拿地愈加困难,估计未来职业会集度会进一步上升。”

  但亿翰智库以为,从1~9月累计新增货值来看,虽然全体增速超越10%,较1~8月有所上升,但企业出资力度不及往期。TOP10、TOP20、TOP30队伍房企同比增速均呈现下滑,同比别离下降22%、11%、4%,TOP50、TOP100队伍房企拿地力度较为活跃,同比别离上升5%、77%。

  一起,亿翰智库指出,一线城市土地成交热潮反映出房企补仓志愿增强,atp-土地市场由热转冷 多重压力下房企怎么稳住“粮仓”但在融资承压的状况下,企业更倾向布局高价值区域,一起也意味着此类城市土地商场竞赛益发剧烈;部分三四线城市,尤其是具有经济增加潜力的三四线城市将迎来时机。

  房企进入精细化竞赛阶段

  关于合理布局高价值区域,中指研讨院土地事业部副总经理刘韧坚对碧桂园近期的一系列布局进行了剖析。依据数据库闪现,2014年到2019年碧桂园一共以1968块土地数量遥遥领先职业,包含土地面积等也是百强企业中第一位。可是从拿地晴雨表的测算,碧桂园并不都是采纳活跃态度,只是在2017年3季度和4季度比较活跃。

  从2014~2019年,碧桂园在三四线城市新增的土地atp-土地市场由热转冷 多重压力下房企怎么稳住“粮仓”总占比达74%。也曾尝试了在北上广等城市拿地,但首要会集在一线城市远郊区县的方位,能够看出其重心放在三四线和五线城市。

  溢价率方面来看,碧桂园在三四线城市拿地溢价率水平到达了41.29%,远高于其他区域,阐明在三四线城市反而抢的是当地城市最好的地。碧桂园基本上挑选小城市中心区域、占地在100~300亩区间,打造的是当地比较优质的项目,所以其关于城市的掩盖化和对城市进入程度远远高于其他百强企业。

  刘韧坚也坦言:“关于小型房企来说,最大问庞克莱门捷夫题仍是‘拿不到钱’和‘拿不到地’。”

  关于最终一季度的走势,古超判别:“未来在方针调控继续、融资途径全面收紧的布景下,职业竞赛也日渐加重,房企第四季度应该采纳必定的应对办法,一方面加强出售回款、降杠杆操控整个负债总量;另一方面是加强对营销的注重,掌握营销节奏,活跃推盘去化加大营销力度,抢回收款确保足够现金流。”

  “此外,企业应该加强与金融机构的协作,注重创新式融资产品的建立,活跃拓展融资途径。在拿地方面注重现金流的基础上依据本身财务状况管理好拿地周期,坚持足够现金流。”古超表明。

(文章来历:每日经济新闻)

(责任编辑:DF522)